古代打仗讲究“天时地利人和”，而商场如战场，做生意也一样。
天时(开店时间节点，产品红利期)，地利(选址)，人和(营销和团队)缺一不可，不能武断地说哪个重要，但选址失败，想翻身的难度之大，一律超过其他。
还有就是，从来没有一律的好铺子与坏铺子只差，只有与产品、经营能力是否匹配的店铺，一千一月的店铺和十万一月的店铺都能做生意，但匹配度越高的店铺的概率也会越大。
这也是为什么你下选址的时候，发现曾经看过的麦(当劳)肯(德基)星(巴克)选址秘籍，一点忙都帮不上的原因。
选址就是给种子找匹配的土壤，麦肯星的选址方法只适合麦肯星，品类/定价/品牌力/定位/资源等皆不同，选址自然不同。
客流即财流，选址的本质就是，让与经营定位所匹配的人群，看得见-找得到-方便来。
选对的铺子，能帮助餐饮创业者快速地开店，避免夜长梦多。不过目前市场的现状是，全民创业的年代，餐饮以其“难度小、现金流大”的表面特点吸引了大部分从业者，商铺的市场一度呈现出供不应求的景象。
迫于无奈，很多新手只能做“接盘侠”，没有选择的余地。
但这样的选址往往会面临许多不确定性，要想在选择自己心仪店铺的同时又能很好避开这些问题，你也许需要从这三个层面上去考虑。
一、基础
1.法务
法务指的是产权/租赁合法性。对于一个餐饮品牌来说，合法是发展的前提条件。
许多小吃品牌或是火锅品牌青睐街边店，然而许多街边店产权都不清晰，就连商圈点，也有办不下产证的，甚至还有一铺二嫁的，有前个租户遗留民事纠纷的，还有很常见的比如房东见你生意好眼红，偷偷挖了你的人，过不久就主动违约自个儿开干的...
就像上文所说，做接盘侠就要有跳坑的准备，凡事往坏处想，并提前做好应对措施；若想减少这种现象，那找商铺万不可贪小便宜，宁愿花点钱请个法务顾问，也比被坑进去的好。
图1
2.基建
基础建设指的是电力，煤气、上下水、排、消防等。
且不同品类的餐饮对店内设施的需求也完全不同，比如一家做半成品快加工的快餐店与一家川菜馆相比，店内的设备与能源的使用都会有很大的差别。
在不同品类、规模、设备...情况下完全不同，复杂的品类，设备一多，一些地区增容就得好十几万...
二、匹配
1.面积
不同品类所需的很小面积不同。做什么品类，去所在城市至少考察10家，先从面积很小的干起。
干好了小的能扩大，干不好、面积过大、每天每块地砖都是浪费的银子，看着就心疼。
举个栗子：小明和小红，都在春熙路一栋商业大厦经营餐饮，小明在二楼经营一家提供堂食的冒菜馆，100平米平均一天营业额600优惠；
小红在临街位置经营打包带走的小吃，8平米一天也600优惠。
若是两人的品类互换，则都得赔死。这就是受到品类与店址之间匹配度的影响。
图2
2.租金
实体行业素来有“选对了商铺，租金是；选错了商铺，租金是成本”的说法。
①经验派
对有经验的餐饮从业者来说，3天的营业额必须大于月租金才能算是个旺铺。如果一周都收不回租金成本，就实在偏高了。至于如何评估每日营业额，笨一点方法就是周边店铺的经营情况大致推算店铺的营业额；
②学术派
计算租金是否合理的第二种方式就是使用专业的计算手法来核算店铺的盈亏平衡点：
我们假设店铺转让费用为15万，按3年分摊，平均每个月约为50000/12≈4170
加上租金25000，人工22000，水电预算5000，杂项预算3000，合计59170
除以经营率60%，月盈亏平衡点约为98617。
月盈亏平衡点98617，按人均消费30计算，约为3288
除以30天，约为110/天
若店铺的每天的营业额低于这个数字，那么，这个铺子就不建议入手了。(以上数字均为虚构假设，请务必结合自身情况进行运算)
图三
三、获客力
1.能见度
消费者必须能轻易地发现你，才会进店消费，这里就涉及到门头的能见度问题。
一个比较简单的判断方法：同样面积的商铺，门头越宽越好，门头太窄感觉像小杂货铺，不起眼，展示面也不够，进深再深都不值钱。
2.捕获率
很多创业者对市场不了解，这时候商圈会成为稳妥的选择，但商圈店也需要计算顾客的捕获率，并以此推断这家店的获客能力是否达标。
在商圈里统计一下近似品类餐厅进店人数和门前人流量，也就是捕获率A。
预设自己的捕获率B是那家的70%(因为对方比你开的早，你的捕获率通常比那家低，按七成粗算)
假设三条街外也有个同品类餐厅，进店人数400，门前人流量20000
捕获率A=400/20000*=2%
捕获率B=2%*70%=1.4%
图赛
3.点位与动线
然而商圈表面上决定了与经营定位所匹配的人群的总量，但即使人群总量足够大、做得不好没几个来也很正常，做得好的口碑传播慢慢带动新顾客逐渐成为目的性消费，能够打破商圈边界。
点位动线主要的是：商圈内与经营定位匹配的人群到达点位的动线是否足够便捷。可以截一张放大街区的地图打印出来，在上面进行带箭头的动线标注。
除此之外，创业者很好到各个路口多走遍，切实感受下便捷程度。有必要的话，可以在消费者动线前端设置灯箱广告指示位。(请自行脑补麦当当那个大大的M灯箱杆。)
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